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當廣州地鐵線越來越多，交通越來越便利，原先一些所謂的“郊區(qū)”，心理距離也慢慢向市中心靠近。到目前為止，廣州房價較高的還是越秀區(qū)、珠江新城這些“非常核心區(qū)”。但在廣州三環(huán)，已有個別區(qū)域的房價發(fā)生了突破性發(fā)展，例如白云新城，當年開發(fā)商就認為該區(qū)域可媲美珠江新城，部分樓盤的銷售均價已超過4萬元/平方米，所以說，作為房價黑馬，三環(huán)不能小瞧。
更不能小瞧的是，番禺及黃埔都是廣州是“樓市重鎮(zhèn)”，其成交量及成交價，直接影響廣州全市成交情況的走向。
2010年，廣州舉辦亞運。當人們將目光投向因亞運會而為受益的珠江新城時，2010年年底，白云新城土地出讓卻猛然顯露黑馬本色，在眾多開發(fā)商的競爭下，廣州首次出現(xiàn)樓面地價超2萬元/平方米的“地王”，遠遠超越珠江新城。而當年出讓的荔灣黃沙大道“靚地”，樓面地價也不過1.7萬元/平方米。
當時就有廣州業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：根據(jù)地價占樓價40%定律，未來白云新城這一塊的房價有可能達到4萬元/平方米。那時，白云新城附近樓盤的售價在1.3萬-2萬元/平方米之間，4萬元/平方米的售價看起來有點遙不可及。
現(xiàn)在樓價賣4萬元/平方米在白云新城早成了事實。在“地王”建起來的保利云禧，目前售價在4.3萬元/平方米左右；同樣是在高價地上建起來的中海云麓公館，售價約4萬元/平方米。網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，保利云禧7月31日成交的一套單位，價格接近5萬元/平方米。處于白云新城內(nèi)的凱云新世界，目前售價在3.5萬-4萬元/平方米之間。如果說這些樓盤價格在白云新城處于水平，那么相對“實惠”的嶺南新世界、萬科峯境，其售價也超過了2萬元/平方米。
白云新城能成為廣州房價黑馬中的黑馬，三環(huán)減速機并非無跡可尋，2009年，萬達將其進駐廣州的個落腳點選在了白云新城；2010年，廣州市政府批準了白云新城控制性詳細規(guī)劃；同年，廣州地鐵2號線號線北延段開通，白云新城成為兩條地鐵線的交匯點。在規(guī)劃、交通及知名開發(fā)商進駐的合力推動之下，白云新城成為眾多廣州開發(fā)商爭搶的目標。
白云新城這匹黑馬到底有多“黑”？嶺南新世界就很有代表性，2004年，該樓盤的洋房售價為3500元/平方米，到了2009年均價突破萬元大關(guān)，2010年售價則沖上1.5萬元/平方米水平，2011年“錦云峰”組團售價為1.5萬-2萬元/平方米，2012年售價達2.5萬元/平方米。如今，樓盤高層洋房的售價為2.8萬-2.9萬元/平方米。
合富輝煌(中國)市場研究部總監(jiān)馮佩云在近期舉行的一個論壇上說，與去年下半年相比，今年上半年廣州房價呈下降趨勢，其中番禺華南板塊有50%的指標大盤在降價，降幅接近兩三成，蘿崗區(qū)域全部在售樓盤都在降價，降幅在10%-15%之間。
在日前舉行的新聞發(fā)布會上，高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋同樣表示，今年番禺住宅價格下降帶動了公寓價格的下降；而蘿崗則相反，是公寓降價推動了住宅的降價。無論誰帶動誰，終的結(jié)果都是價格在下降。
確實，今年番禺、蘿崗的房價都不太好看——都出現(xiàn)了下滑。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，廣州原十區(qū)中只有兩個區(qū)的房價同比下滑，其中一個區(qū)就是蘿崗。
番禺、蘿崗今年房價的下跌，一方面原因是大市銷售不好；另一方面是兩個區(qū)域的供應(yīng)量太大。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，番禺、蘿崗房價今年下跌，只是暫時蟄伏而已，等待樓市“冬天”過去，兩個區(qū)域的房價還會再度起來。
業(yè)內(nèi)人士的這種看法不無道理，因為在過去幾年里，番禺、蘿崗的房價都有非常搶眼的表現(xiàn)。番禺房價從2009年的8090元/平方米一直上升到現(xiàn)在的26298元/平方米，已經(jīng)實現(xiàn)翻番。而在過去的10年，番禺房價平均上漲了將近5倍，跑贏廣州全市平均水平。蘿崗?fù)瑯尤绱耍?011年蘿崗板塊均價僅為9909元/平方米，到2012年時已經(jīng)升至13944元/平方米，至今年1-7月份，蘿崗板塊的均價已經(jīng)升至15995元/平方米。短短3年時間，蘿崗的房價漲幅超過六成，同樣高于全市均價漲幅。
此外，蘿崗一些樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)反彈勢頭。7月中旬，位于蘿崗的公寓項目壹品E·PARK首次發(fā)售，均價1.3萬元/平方米。7月下旬樓盤加推一批單位，售價在1.4萬-1.5萬元/平方米之間，比起開售時的均價提升了超過7個百分點。而在7月上旬，大壯國際廣場的公寓首次發(fā)售，其平層公寓的均價是9000元/平方米、LOFT公寓均價1.3萬元/平方米。7月下旬，大壯國際廣場二期公寓發(fā)售，LOFT公寓均價不變，但是平層公寓均價則升至1.15萬元/平方米，比首發(fā)售上升了2500元/平方米，升幅達28%。首發(fā)時，其部分平層公寓單價低至“7字頭”，二期所有平層公寓單價都在萬元以上，價單位在各種折扣之后，是10269元/平方米。
在今年1月份的土地拍賣中，蘿崗所在的黃埔出現(xiàn)了樓面地價超過1.7萬元/平方米的“地王”，番禺出現(xiàn)了超過1.8萬元/平方米的“地王”。今年黃埔、蘿崗合并設(shè)立新的黃埔區(qū)，市場皆認為這對原黃埔、蘿崗都是利好的消息，蘿崗由此也進入廣州市中心行列，開發(fā)商、買家看好蘿崗是自然的事情；而番禺“地王”的拍出，證明開發(fā)商對該區(qū)域的前景同樣充滿信心。有開發(fā)商表示，從黃埔、番禺“地王”的價格來看，他們將來建成房子出售的價格有望再度震驚市場(黃埔“地王”建成房子出售對蘿崗房價也會有拉動作用)。
隨著廣州城區(qū)外擴，廣州和珠三角其他城市的聯(lián)系日益密切、交通頻繁，原先的環(huán)城高速緩解城區(qū)交通壓力、分流車輛日益吃力，增建繞城高速的必要性日益顯現(xiàn)。與此同時，廣州機場的外遷，高鐵站的選址番禺，也要求有高速將其連接起來，為這些交通樞紐開辟便捷的通道。
2001年，繞城高速的北二環(huán)正式建成通車；西二環(huán)在2006年、2007年北段和南段建成通車；2008年，東二環(huán)正式通車；2010年，南二環(huán)正式通車。至此，廣州周邊形成一個完整的繞城高速公路網(wǎng)絡(luò)。
該環(huán)線開通之后，廣佛之間的往返更加便利，包括廣州、佛山甚至粵西的居民前往白云國際機場、南沙港以及廣州南站也更加便利。
廣州繞城高速公路，又稱“珠二環(huán)”高速公路，國家高速G1501，地處珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的中部，位于廣州的外圍，經(jīng)過廣州市的白云、黃埔、南沙、番禺、花都，佛山市的順德區(qū)、南海區(qū)和三水區(qū)，將以廣州為中心放射出去的多條高速公路、國道和省道干線銜接起來，具有分流經(jīng)過廣州城區(qū)的大量過境交通及加強周圍城市群聯(lián)系的重要功能。“珠二環(huán)”總里程195公里，分為北二環(huán)、西二環(huán)、三環(huán)減速機南二環(huán)和東二環(huán)四段建設(shè)。
北二環(huán)西起廣州市白云區(qū)江高鎮(zhèn)聚龍村，與廣清高速公路相接，東止于蘿崗火村，與廣深高速公路相連，全線主要位于廣州市白云區(qū)境內(nèi)，途經(jīng)江高、人和、太和等鎮(zhèn)，及天河區(qū)柯木塱村和省龍洞林場、黃陂果園場等地，路線公里。三環(huán)減速機
西二環(huán)位于中國廣東省廣州市和佛山市境內(nèi)，為廣州繞城高速公路的茅山至九江段，工程于2004年12月動工。北段東起江高鎮(zhèn)茅山村，與北二環(huán)高速和廣清高速相連，往西經(jīng)廣州市花都區(qū)西南部，佛山市三水區(qū)、南海區(qū)，止于南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘附近的廣三高速。北段全長42.087公里。
南二環(huán)起于廣州番禺東涌鎮(zhèn)，與已建成的京珠高速公路廣珠北段相接；終于佛山南海區(qū)九江鎮(zhèn)，與已建成的西二環(huán)南段相接。路線公里，沿東西向延伸經(jīng)廣州番禺、南沙的東涌鎮(zhèn)、魚窩頭鎮(zhèn)、靈山鎮(zhèn)、欖核鎮(zhèn)，佛山的倫教、勒流、大良、杏壇、龍江。
東二環(huán)是京珠國道主干線廣州繞城公路東段和珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)環(huán)形高速公路東段線，工程起于蘿崗區(qū)火村，與北二環(huán)高速公路及廣深高速公路相接，經(jīng)筆村、黃埔區(qū)廟頭村，在菠蘿廟船廠北側(cè)跨越珠江主航道至番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)草堂村，終點與廣珠東線高速公路及廣明高速公路相接，項目總投資41.15億元，路線公里。
南沙，新區(qū)；增城，撤市設(shè)區(qū)，2017年將開啟雙地鐵時代；花都，2015年地鐵9號線有望開通，并與三號線北延段在高增站換乘，與廣州中心城區(qū)形成一小時生活圈……對于三環(huán)外的區(qū)域來說，目前房價還在7000多元至1.1萬元/平方米之間，在廣州房價世界里還屬于草根階層。但對于這些區(qū)域來說，規(guī)劃利好不斷，一切皆有可能。
和番禺、蘿崗一樣，南沙也是今年房價下降比較明顯的區(qū)域之一。合富輝煌(中國)市場研究部總監(jiān)馮佩云提到，相比去年年底，南沙今年上半年近半在售大型樓盤都在降價，降幅在兩三成。
即使如此，對很多人來說，南沙依然是空間無限的區(qū)域。畢竟，這里是全國少有的新區(qū)。陳厚橋在展望廣州各區(qū)時提到，長期看好(8-10年)南沙，雖然陳厚橋看好的是商業(yè)地產(chǎn)，但其看好商業(yè)地產(chǎn)的因素中，物業(yè)所在區(qū)域的產(chǎn)值、龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群、政府規(guī)劃、政策及稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)扶持措施、土地資源以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這些對住宅物業(yè)同樣也有拉動作用。
2012年年底，南沙國際級新區(qū)確定后，位于南沙的大盤碧桂園天璽灣開售，當時就有買家表示，在廣州眾多區(qū)域中，沒有一個區(qū)域與南沙媲比，珠江新城也不行。能和南沙進行比較的，就只有深圳的前海，華南地區(qū)未來房價的地方，一個是前海，另外一個就是南沙。該買家還非常肯定地說，未來珠江新城的房價也會被南沙拋在后面。
到目前為止，南沙的房價和珠江新城還隔了一個海珠、番禺的距離，但因為有新區(qū)的存在，誰都不會否認該區(qū)域房價有無限空間。
地鐵對城市的推動力有多大？在今年早些時候舉辦的一個論壇上，國內(nèi)軌道交通行業(yè)資深專家莫庭斌給出了一個令人驚訝的答案：廣州地鐵1號線開通后，天河城的營業(yè)總額增加了20%。地鐵的推動力當然不只限于對一個商業(yè)廣場的推動。2006年，連通至番禺廣場的地鐵3號線號線的開通，使番禺從“遙遠的郊區(qū)”逐漸成為白領(lǐng)、金領(lǐng)們置業(yè)的地，番禺也躍身成為廣州樓市成交大戶，穩(wěn)坐廣州原十區(qū)成交冠軍寶座。
2017年，地鐵13號線號線將會建成，增城將開啟“雙地鐵時代”。業(yè)內(nèi)人士認為，供應(yīng)充足、目前仍處于價格洼地的增城，將會成為廣州人下一個置業(yè)熱區(qū)。其實多年來，增城都是廣州人置業(yè)的熱區(qū)，新塘區(qū)域的大盤，來自廣州市區(qū)工作的買家占了絕大多數(shù)。而增城的供應(yīng)量、成交量也一直穩(wěn)居廣州前列，成為廣州樓市供應(yīng)、成交大戶。
增城樓市對廣州市區(qū)買家的吸引力，就在于價格的實惠。今年1-7月份，增城一手房價也就“8字頭”，與其相鄰的東圃一帶的房價，也接近3萬元/平方米。增城房價的實惠，一方面是增城之前房價一直較低；另一方面，限價政策也導(dǎo)致了增城開發(fā)商想提價也沒有辦法。
但現(xiàn)在，增城房價也開始冒頭。網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，增城網(wǎng)簽面積前十的樓盤中，只有一個樓盤的網(wǎng)簽均價過萬元；今年6月，網(wǎng)簽面積前十的樓盤中，均價過萬元的樓盤竟然有7個。
增城方面的冒頭，有限價松綁的原因，此外還有增城撤市設(shè)區(qū)的利好刺激。增城的撤市設(shè)區(qū)，一方面讓增城融入廣州，在買家覺得在增城買房也是在廣州買房；另一方面，增城也會在市政投入方面得益，至少像增城和廣州中心城區(qū)之間的交通，以后會愈加便利。
多年前，市場就在猜測增城會否成為下一個番禺，出現(xiàn)下一個華南板塊。在增城撤市設(shè)區(qū)、開通地鐵之后，有業(yè)內(nèi)人士表示，增城房價向蘿崗、番禺靠攏是大概率的事情。
花都、從化也曾吸引過廣州眾多知名開發(fā)商的進駐，也曾吸引過眾多廣州市區(qū)買家前往，但與番禺、蘿崗甚至南沙相比，花都、從化尚算不上廣州樓市重鎮(zhèn)，雖然花都、從化的成交量都不算少。
花都、從化未能成為廣州樓市重鎮(zhèn)的重要原因，就是交通不便。這種狀況估計很快就會有所改善，未來一兩年，地鐵9號線號線均有望通車，屆時從花都、從化到廣州核心區(qū)只要1小時左右的時間。花都、從化遠的概念將會發(fā)生改變，甚至有望像當年地鐵3號線開通為番禺帶來大量廣州買家一樣，為花都、從化帶來大量廣州市區(qū)的買家。確實，1小時的車程，“7字頭”和剛過萬元的房價，良好的綠化環(huán)境，對于那些剛需買家來說，還是有較大吸引力的。
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